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卖房的时候,“满五”和“满二”如何界定?

文章摘要:大家都知道,房子出售的时候,满两年和不满两年需要缴纳的税费是不一样的,那么这个满不满二是如何界定的呢?

      不同类型和不同方式所得的房产要根据各自实际情况来界定是否满5年或满2年,商品房、继承所得房产、夫妻更名房产、房改房、赠与房产等计算方法不尽相同,准备进行房屋交易的购房者们要注意几者之间的区别。


一、不同房产类型如何判断?

1.商品房

均以契税完税发票填发日期或房产证登记日期孰先原则计算是否满5年或者满2年。


2.房改房

有三个时间:房产证填发日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期。根据孰先原则,这三个时间哪个在前面就按照哪个计算房屋满5年或者满2年,但需要查验收据的章或购房合同的章要一致收据才有效(只要一个日期满五年或满二即可)。


3.继承所得房产

继承的房产可以按照继承前的日期界定是否满5年或者满2年。


4.赠与的房产

直系亲属之间赠予的房产可以按照赠予前的日期界定是否满5年或者满2年;非直系亲属要按规定(第1、2条)计算房屋是否满5年或者满2年。


5.夫妻更名(包括离婚析产)的房产

可以按照更名前的日期界定是否满5年或者满2年。


6.遗失补证、破损换证的房产

遗失补证、破损换证的房产可以按照原房产证的时间界定是否满5年或者满2年。


另外房产权属来源一半继承,一半赠与的房子,再次交易时可以按照继承、赠与前的购房日期来核定购房年限。


二、房屋满5年和满2年分别有什么好处?

1.房屋满5年的好处

对个人转让自用5年以上、并且是家庭名下唯一住宅取得的所得,免征个人所得税。出售的房产证下发满5年或契税票满5年,且是业主(家庭为单位)唯一住房,免征个税。


2.房屋满2年的好处

个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,出售时可免征增值税。交易住宅不满2年则需缴纳增值税,相对于个税,增值税在整个交易中数额还是比较大的,所以满二与否影响很大,现在很多地方的限售政策要求房产必须下证满两年才能交易,所以满二更加重要。


总之,购房者在选择买房时,一定要仔细查看房产证房屋性质一栏,注意区别不同性质的房屋是否满5年或满2年的计算标准,满5年和满2年的房屋产权在交易时可以获得的优惠政策也不相同。如若产权年限信息无法确定,购房者可以让业主到地税局核税。

 


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