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置换交易中,如何规避连环单风险?

文章摘要:房子太小要换大房、孩子上学换学区房、老人年事高换养老房……在二手房交易市场,卖一买一的换房行为占很大比重,这也就很容易形成“连环单”。

一、什么是“连环单”


所谓连环单,本质上来说是一笔买卖业务的完整交易需要以另一笔买卖交易完成作为基础,比如A买B的房子,B卖掉他的房子要去买C的房子。这叫两连环,通常的连环比例是三到四个连环,这样的连环甚至可以牵涉四个以上的购房人。


而置换客户在办理连环单交易的时候往往会承担很多风险。因为房产交易环节常常伴随着房产交易周期长、手续复杂、现行的限购限贷及相关税费政策,市场行情的变化等因素,所以在“连环单”这样一环扣一环的交易中,某一个环节的不顺利都有可能造成整个连环交易失败,甚至增加购房成本。

 

二、如何规避连环单风险


置换交易中,如何规避连环单风险,可从以下四方面考虑:

(1)签约时,要向房东和中介表明自己是换房并说明购房款来源信息,同时售房和购房尽量选择在同一家比较靠谱的经纪机构进行,以便掌控二笔单子的履行进程,即便出现问题也方便协商解决,要随时关注二个单子办理的进度,避免产生违约风险;


(2)需要格外关注连环单中的相关款项支付时间及支付方式。在签约时要考虑二个单子付款顺序及付款条件以及逾期付款的违约责任,还需要注意审核当事人的购房资质、贷款资质、以及连环单中税费政策中对于首套房和唯一住房的把控,合理省税;


(3)学会使用补充协议对双方协商的可能买卖合同或者网签合同中没有约定的事项进行约定并明确一旦发生逾期或者违约的争议处理方式和违约金,这样即便万一产生纠纷也会快速找出解决方案,最快脱身,避免不必要的麻烦;


(4)连环单签约时,尽可能将二个单子的买卖合同的违约责任约定为一致,比如定金金额、违约责任比例等,这样即便发生违约,也不至于损失过大。

 


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